«De entre las distintas clases de activos, la logística es la más interesante». Fácil de mantener, para alguien que ha desarrollado más de un millón de metros cuadrados a lo largo de su carrera y que está al frente del principal promotor de almacenes en Italia desde febrero de 2022. y espacios industriales modernos en Europa, Compañía de desarrollo Panattoni, después de haber trabajado durante años en P3 Logistic Parks, donde duplicó el tamaño de la cartera italiana gracias a nuevos proyectos llave en mano entregados a clientes del calibre de Lamborghini, Ducati y Amazon. Es menos fácil apoyarlo si pensamos en los distintos cisnes negros que, uno tras otro, han llegado a los mercados con su carga de desafíos. “La desaceleración general de la economía y los elevados tipos han afectado a todos: las inversiones en logística cayeron un 60% en Europa en el tercer trimestre de 2023 y alrededor de un 30% en Italia durante el mismo período”, afirma. Jean-Luc Saporito, director general de la filial italiana de Panattoni, una parisina establecida en Italia desde hace dos décadas. «Hay una revalorización constante de los activos y esto está provocando que los inversores entren en una fase de espera. No todos, afortunadamente.”
Al menos no el tuyo
Yo diría que no. Realizamos operaciones en empresas conjuntas con varios socios de capital, alquilamos los sitios logísticos y luego, cuando son rentables, los vendemos, pero posiblemente también podamos gestionarlos. Tenemos 8.000 millones de euros de activos bajo gestión en Europa: somos los principales promotores en Europa desde hace siete años y en los últimos tres hemos desarrollado 8 millones de metros cuadrados, tres veces más que el segundo operador, CTP. Estos son números que son difíciles de imaginar… Yo también lucho.
¿Y en Italia?
La demanda a nivel europeo ha caído en todas partes excepto en Italia. En 2023 batiremos el récord de absorción de espacio logístico en Italia: se espera que se absorban entre 2,8 y 3 millones de metros cuadrados hasta finales de año. Ya alquilado. En definitiva, no estamos saturados, al contrario: todavía hay mucha demanda, por diversos factores.
¿Cual?
Definitivamente el comercio electrónico: somos el país menos desarrollado, los números cambian constantemente, pero para hacer una comparación somos tres veces más pequeños que Inglaterra como mercado de bienes de consumo adquiridos a través de plataformas de comercio electrónico. La cadena de suministro debe adaptarse y hay mucho potencial, también en términos de disponibilidad de espacio. Pero la revisión de toda la cadena de suministro también genera la necesidad de nuevos espacios para la logística. Luego está toda la parte de reshoring y friendshoring, es decir, plantas industriales y de almacenamiento para la parte de producción. Finalmente, el último tema, que es el más importante, es estar preparados para las repercusiones de cualquier crisis futura. La historia reciente nos enseña que, entre el Covid, las guerras en Ucrania e Israel, el Evergreen en el Canal de Suez… las empresas ya no pueden darse el lujo de darse el lujo de tener el justo a tiempo: necesitan tener existencias que les permitan hacer frente a cualquier shock en la cadena de suministro. Aquí: todo esto ha creado una importante demanda de espacio logístico.
Y tú, ¿estás listo?
Muy listo. No puedo mencionar a los clientes hasta que tengamos el permiso de construcción, aunque sea para buena suerte. Puedo decirles, sin embargo, que a nivel europeo trabajamos, por ejemplo, con Unilever, Amazon, Dhl, Carrefour, Decathlon, Ceva, H&M, Coca Cola, Primark, Kellogg’s, Castorama, FedEx, Whirlpool, Bosch, Volkswagen. .. En Italia, tras la compra de un terreno que permitirá el desarrollo logístico de 15 mil metros cuadrados de Grado A en Ospedaletto Lodigiano, a 30 minutos del centro de Milán, hemos iniciado el desarrollo de un parque logístico de 90 mil metros cuadrados de superficie de alquiler. en Scarmagno, cerca de Turín, después de haber firmado un solar de 241.000 metros cuadrados. Este, en la antigua zona de Olivetti, es un proyecto desafiante, después de la demolición y recuperación, que supondrá una inversión de más de 50 millones de euros, estamos a la espera del permiso de construcción para la primavera de 2024. La estructura tendrá iluminación LED, un techo con paneles fotovoltaica, zonas verdes… y contará con la certificación Breeam Very Good. Breeam es una metodología de evaluación de la sostenibilidad ambiental desarrollada por Building Research Establishment, una organización fundada hace más de un siglo en Inglaterra.
Las certificaciones medioambientales también se vuelven imprescindibles en la logística
Es lo mínimo que podemos hacer, dado que el sector inmobiliario mundial representa alrededor del 39% de las emisiones de CO2. Para los inquilinos, la certificación significa que las inversiones cumplen altos criterios medioambientales y son fáciles de utilizar. Además, los costes operativos se controlan gracias al menor consumo de agua y energía y a las menores emisiones de sustancias nocivas. Todas nuestras creaciones están certificadas: es uno de los motores de la demanda. La Directiva europea sobre informes de sostenibilidad corporativa exige que las empresas tengan una cadena de suministro que cumpla con los criterios ESG. Y los bancos exigen certificados verdes para financiar a los promotores, por lo que incluso desde un punto de vista financiero, utilizando el apalancamiento debemos necesariamente ser verdes. No hay más elección. Hablando de bancos…
¿Qué?
Si los bancos internacionales invierten en logística, los locales tienen dificultades. Es una paradoja, teniendo en cuenta que son sobre todo los bancos locales los que apoyan a las PYME. Pero como la fase de desarrollo siempre implica algún riesgo, se abstienen de invertir a menos que la estructura ya sea rentable.
¿Quiénes son sus interlocutores financieros?
Inversores norteamericanos y anglosajones, fondos de capital privado, fondos de pensiones… pero ningún inversor italiano, aunque estemos hablando con un gran banco italiano para la parte de financiación. El problema, de hecho, son los pequeños, que no ven con buenos ojos el lado del desarrollo, con poca previsión. Pero si queremos hacer un buen trabajo no podemos mirar sólo a nuestro propio patio trasero: debemos ampliar nuestra mirada a un nivel europeo y global.
¿Y con la administración pública?
Burocracia a un lado (sonríe)El Ministerio de Desarrollo Económico ciertamente está interesado en una empresa como Panattoni para atraer inversiones extranjeras a Italia, también porque los campos abandonados – terrenos abandonados para reurbanizar -en el país cubren una superficie tan grande como toda la región de Umbría: son aproximadamente 8.500 kilómetros cuadrados, la 3% del territorio nacional. Son estas reurbanizaciones a las que todos debemos aspirar: nosotros como operadores, pero también las administraciones locales, ayudándonos porque claramente recuperar el terreno y reconvertir las estructuras cuesta mucho más que empezar desde cero.
El artículo Si el almacén se convierte en un activo estratégico procede de la Revista Economía.
